Confcommercio, PIL in crescita ed economia italiana in buona salute
Un’economia in moderata ma costante accelerazione. È questo il quadro delineato dalle ultime stime Istat sul Prodotto Interno Lordo (PIL) (link al…
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A decorrere dal 1° luglio p.v. entrerà in vigore il Provvedimento emanato, in data 18 dicembre 2025, dall’Unità di Informazione Finanziaria per l’Italia (UIF), in unione con Banca d’Italia, recante le nuove Istruzioni per la rilevazione e la segnalazione delle operazioni sospette (SOS), applicabili ai soggetti obbligati ai sensi del D.Lgs. 231/2007, tra i quali rientrano gli agenti immobiliari.
Le nuove disposizioni introducono importanti precisazioni operative e organizzative che richiedono una verifica dell’attuale assetto antiriciclaggio aziendale e, ove necessario, il relativo aggiornamento.
Il Documento, letto nella prospettiva di un agente immobiliare, trasmette un messaggio molto preciso: l’obbligo di segnalazione non nasce da certezze o prove, ma da una valutazione professionale fondata su un sospetto ragionevole, costruito osservando il comportamento del cliente e le caratteristiche dell’operazione.
Ogni operazione va letta nel suo insieme: chi è il cliente, quale capacità economica ha, come si struttura la transazione e se tutto questo appare coerente oppure presenta elementi di discontinuità. Anche operazioni apparentemente normali, o di importo contenuto, possono assumere rilievo se inserite in un quadro poco logico o poco trasparente.
Un punto centrale del Documento è evitare gli automatismi.
Non esiste una regola per cui un determinato comportamento porta automaticamente alla segnalazione. Né la presenza di un indicatore di anomalia, né atteggiamenti “strani” del cliente sono, da soli, sufficienti.
L’agente immobiliare deve sempre compiere una valutazione complessiva e ragionata del caso concreto, mettendo insieme tutti gli elementi disponibili.
Il processo che emerge è quindi di tipo professionale e strutturato. Si parte dall’individuazione di un’anomalia, che può riguardare il cliente (ad esempio incoerenza tra reddito e investimento), l’operazione (prezzo fuori mercato, modalità di pagamento insolite) o il comportamento (reticenza, fretta, difficoltà a fornire informazioni). A questa prima fase segue una valutazione più approfondita, in cui l’agente immobiliare deve evitare scorciatoie e analizzare il contesto complessivo, tenendo conto della frequenza delle operazioni, della loro logica economica e delle relazioni tra le parti coinvolte.
Solo se, al termine di questo percorso, il sospetto rimane, si arriva alla segnalazione.
Anche qui il Documento insiste su un aspetto qualitativo: la segnalazione deve essere motivata, chiara e focalizzata sugli elementi realmente rilevanti.
Non si tratta di “trasmettere dati”, ma di spiegare perché quell’operazione appare sospetta.
Inoltre, rientrano nell’obbligo di segnalazione anche operazioni non concluse o rifiutate, se comunque indicative di un possibile rischio.
Un altro elemento molto importante per gli agenti immobiliari è che gli adempimenti, e conseguentemente la responsabilità, non si esauriscono nel momento della segnalazione. Anche quando si decide di non segnalare, è necessario aver svolto una valutazione e poterla ricostruire, e quindi essere in grado di motivare, anche a distanza di tempo (ad esempio in caso di ispezione da parte dell’Autorità), le ragioni che hanno portato a escludere la sussistenza di elementi di sospetto. In altre parole, il comportamento corretto non è “segnalare sempre per sicurezza”, ma dimostrare di aver ragionato in modo coerente e documentato.
Il Documento richiama poi l’importanza dell’organizzazione interna. Anche nelle agenzie immobiliari, soprattutto se strutturate, deve esistere un minimo di procedura: chi raccoglie le informazioni; chi valuta il sospetto; come viene gestita la decisione finale. Questo non è un adempimento formale, ma uno strumento per garantire coerenza e tracciabilità delle decisioni.
Infine, viene ribadito con forza il principio della riservatezza.
L’agente immobiliare non può in alcun modo informare il cliente dell’eventuale segnalazione, né lasciare trapelare elementi che possano farlo intuire. La tutela del segnalante e la segretezza del processo sono parti essenziali del sistema.
Nel complesso, il Documento sposta il ruolo dell’agente immobiliare da semplice intermediario a vero e proprio soggetto attivo nella prevenzione del riciclaggio: una figura che deve osservare, interpretare e decidere, utilizzando competenza e buon senso professionale, senza rifugiarsi né nell’automatismo, né nell’eccesso di prudenza.
È possibile richiedere la bozza di Scheda di Valutazione del Rischio aggiornata con queste nuove indicazioni redatta da FIMAA nazionale scrivendo a info@confcommerciobrescia.it.
